Étude du HCPLD sur les loyers des logements locatifs sociaux

Les loyers HLM incompatibles avec les revenus des ménages les plus pauvres

Lundi 23 avril 2012, par RAPPEL1 // Avril 2012

Le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD) publie une étude réalisée à partir des données du Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux, en comparant les loyers des logements locatifs sociaux avec les loyers-plafonds pris en compte par l’allocation logement ou l’aide personnalisée au logement.

Le logement locatif social a pour mission de loger décemment, et pour un coût compatible avec leurs ressources, des personnes qui ne pourraient pas l’être dans les conditions de marché. Pour remplir cette mission, le logement social conjugue l’utilisation des aides « à la pierre » qui permettent de réduire le loyer des logements produits et des aides « à la personne » qui viennent réduire la quittance du locataire en fonction de ses ressources.
La cohérence entre le niveau du loyer induit par les aides à la pierre, et celui du loyer pris en compte dans le calcul des aides au logement est indispensable pour que les ménages les plus modestes puissent accéder au logement social. Or, plusieurs indices ont conduit le Haut Comité à penser que cette cohérence est aujourd’hui mal assurée.
C’est pourquoi le Haut Comité a souhaité comparer le niveau des loyers pratiqués par les organismes Hlm avec celui des plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement. Les références de loyers-plafond prises en compte sont celles de janvier 2011.

Il ressort de cette étude que, en l’état actuel des aides au logement,

  • près de 40% des logements sociaux ont un loyer non compatible avec les revenus des ménages les plus pauvres ;
  • c’est le cas de 76% de l’ensemble des logements sociaux mis en service en 2010 ;
  • c’est le cas de 61% des logements PLAI, pourtant spécifiquement destinés à des ménages en difficulté ;
  • le taux de loyers non compatibles avec les revenus des plus pauvres est de 15% en ZUS, et de 45% hors ZUS, ce qui ne peut que conduire à orienter les ménages les plus pauvres vers les ZUS.

Les constats posés ne portent pas de jugement à l’égard des décisions prises par les organismes sur la fixation des loyers. Celle-ci est encadrée par la réglementation, contrainte par l’équilibre des opérations et liée aux caractéristiques propres à chaque logement. Il faut noter en particulier que la surface du logement est une variable essentielle de la détermination du loyer. Elle est délibérément non prise en compte dans l’étude, car c’est le nombre de pièces qui constitue la principale contrainte par rapport à la composition familiale pouvant être accueillie.

Ce que l’étude permet de pointer, c’est l’incohérence. Il n’est pas normal que les logements produits, y compris en PLAI, ne permettent pas de loger le public auquel ils sont destinés. Faut-il relever les barèmes des aides personnelles ? Faut-il relever le niveau des aides à la pierre ? Faut-il revoir la répartition des loyers au sein du parc ? Faut-il agir sur les coûts de construction et comment ? La présente note ne prétendait pas répondre à ces questions, mais simplement appeler à ce qu’elles soient correctement posées.

Télécharger l’étude sur le site du HCPLD.